Logomain

Van alternatívája a zsidónegyed bontásának

By Kovács Dániel 2008. november 5. 10:22

szerk at hg dot hu

Kazinczy_u20130601-27858-1hanm5e.gallery

Klasszicista lakóház a Kazinczy utcában

Kazinczy_u_zsin_120130601-27858-3qfzyy.gallery

A Kazinczy utcai zsinagóga

Dohany_u20130601-27858-1633ncv.gallery

A Dohány utcai nagyzsinagóga, oldalnézetben

Magazin20130601-27858-frit7b.gallery

Zsidónegyed alternatíva magazin

Doleschall Tamás szerint egy hárommilliárdos befektetés már a negyedik-ötödik évben megtérülne a hasznosítható helyiségek árából.

Több éves egyezkedést zúzott porrá az a fővárosi közgyűlés, amelyen elfogadták az új szabályozási tervet a régi pesti zsidónegyedként ismert városrészre. Nem túlzás azt állítani: ez a szabályozás megpecsételi a zsidónegyed sorsát, hiszen a „városrehabilitáció” hívószava alatt továbbra is a házak nagy arányú bontását, és a telkek sűrű beépítését engedélyezi.

Érdemben tehát mi sem változott, hiába követelte az Óvás! Egyesület és maga a világörökségért felelős legfőbb szervezet, az UNESCO, hogy teremtsék meg a városrehabilitáció Nyugat-Európában oly jól ismert modelljét, amely az épületállományt és a lakosságot is megtartó megújítást tartja irányadónak. Ez a modell, mint a hg.hu is ismertette korábban, nem valósulhat meg a kormány határozott kiállása, vagyis az adókedvezmények rendszerének kidolgozása nélkül.

Talán a sors fintora, hogy a régi-új erzsébetvárosi szabályozás éppen akkor lép életbe, amikor feltűnt egy olyan magyar befektetői csoport a színen, amely gyökeresen eltérően gondolkodik a városrész kulturális értékeiről. Humánus elképzelései vannak a városrehabilitációról, és a megtérülés idejét két-három évnél ráérősebben méri.

Az ötlet egy magánszemélytől, Doleschall Tamástól származik, aki helyi tapasztalatból nyerte az inspirációt: műhelyt tartott fenn először a Kazinczy, majd a Rumbach Sebestyén utcában, ahonnan az épület értékesítése és lebontása miatt el kellett költöznie (a telek azóta is üresen áll). A Kazinczy utca 49-ben bérelt helyiség ablakából végignézhette, hogyan bontják le a Holló utca 11-et. Végül ezt a bérleményét is elérte egy külföldi befektető vásárlási szándéka, ami azért maradt függőben, mert – mint sok más épületet a környéken – a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal műemlékké nyilvánította.

A gondolat ekkor kezdett beérni. A házak teljes átalakítására, akár bontására ugyanis jellemzően azért van szükség, mert a fejlesztő két-három éves megtérülési időben gondolkodik, míg ahhoz, hogy a házak üzemképesek legyenek, távolról sincs szükség annyi pénzre. Ebben az esetben a lakókat sem kell kiköltöztetni - legalábbis nem mindenkit.

Némi szociológiai érzékkel ugyanis kideríthető, hogy a városrészben lakó bérlőknek nagyjából 30-40%-a ragaszkodik a lakhelyéhez, míg a többiek nem. Közülük az, aki sokat kér, motivált bérlő, és maradni szeretne - s miért is kellene költöznie? Hiszen köztudott, egy épület (egy városrész) attól még nem telik meg élettel, hogy minden lakását bérbeadják vagy értékesítik, ezt érzékeltetik a Király utcai új házak vagy a frissen elkészült Gozsdu udvar is, melyek lakásainak többségét befektetési céllal vették meg. A bontásra kínált alternatívában a befektetést csak azok a terek jelentik, amelyekből elköltöztek a bérlők: ezek irodákként, vendéglátóegységekként, üzletekként hasznosíthatók. Legalábbis abban a jelenleg még beláthatatlan időszakban, amikor a műemlék ingatlanok értéke az ismert módon alacsony. Viszont idővel, egy alkalmasabb politikai klímában felértékelődhet. Mert azokban az országokban, ahol a műemlékek felújításához a megfelelő adókedvezmények járnak, ott a műemlék az érték – hiszen kevés van belőle.

Az ötlet tehát nem tűnik ésszerűtlennek, mégsem egyszerű kivitelezni, hiszen egy csekély, egy-két házból álló portfolióval még nem válik kifizetődő befektetéssé. Az üzleti számítások szerint tíz ház viszont már éppen elég mozgásteret kínálhat arra, hogy minden, maradni kívánó lakó maradhasson – akár a saját bérleményében, akár egy másik házban. A felszabaduló terek bevétele visszaforog a felújításba, ami az ingatlanok mennyisége miatt sokkal olcsóbb, mint csupán egy-egy ház rendbehozása esetén. Ennek a titka a menedzsmentben és a folyamatszervezésben keresendő. Az üzleti terv szerint az első három év feladatai – a házak megvásárlása, a költözni kívánó lakók számára új lakások biztosítása - felemésztenének hárommilliárd forintot, de a negyedik-ötödik évben beleforgatott pénz már megtérülne a hasznosítható helyiségek árából. A tizedik év után a befektetők nyereséggel számolhatnak, miközben a házak is megmaradnak, és a lakóknak sem kell menniük.

A koncepció 2007-re állt össze, igaz, az ötletadó azóta is hiába próbál vele bejutni Hunvald György polgármesterhez. De időközben nekiállt befektetőket keresni. És szerencsés volt, mert az első bevetésnek már megfelelő – habár a nyilvánosság elől érthető okokból rejtve maradó - tőkés háttérrel futhatott neki. Idén tavasszal ugyanis egy csomagban hirdettek meg három Király utcai házat – a 25, 27, 29 szám alattiakat –, melyek korábbi, vételi joggal rendelkező tulajdonosaival az önkormányzat felbontotta a szerződést.

Noha Doleschall ajánlata közel olyan jó volt, mint a nyertesé – akinek kilétéről sokan már a meghirdetés idején biztosat tudtak, és nem is tévedtek –, nem ő nyert, hanem a Gozsdu udvart és a Király utca 40-et is megvásárló Autóker Holding. Ugyanis a győzelem egyetlen feltétele a legmagasabb árajánlat volt, míg a befektetők szándékát, felújítási és hasznosítási programját nem mérlegelték. Mindenesetre ez csak az első kísérlet volt.

felújítás, budapest, urbanisztika, zsidónegyed, Erzsébetváros, kazinczy utca, doleschall tamás, városrehabilitáció, hunvald györgy Icon_print

Hg_pasaret_szponzor_title
Logomain
This is unbelievable!
OK

Hello!   mit szeretnél megosztani olvasóinkkal?

Foglald össze egy mondatban miről van szó. *

A közlésre szánt teljes anyag. *

Kép és egyéb dokumentum is tartozik az anyaghoz?
Add meg a linkjét! (GoogleDrive, Dropbox, FTP, stb.)

Név/Cégnév *

Maradjak
névtelen

Mail *

Telefonszám (csak számok)

HG user név, ha van.

Kérlek, írd be a képen látható 2 szót az alatta lévő mezőbe

Hello!   dolgozz velünk

Név *

Mail *

Telefonszám

Mit szeretnél nálunk csinálni?
Facebook
Twitter
Pinterest
YouTube
RSS

Ombrello Media.
Alkotás utca 53
MOM Park "C", 1123
Budapest, Hungary 

M: +36 30 297 2317