Logomain

Város-tér-fejlesztés

By Varga-Ötvös Béla 2010. november 18. 14:44

szerk at hg dot hu

Terkeeeep20130603-19838-jurvvm.gallery

város-tér-fejlesztés map google

Savoly_196820130603-19838-1a5ylxl.gallery

város-tér-fejlesztés hidvazlat

Savoly_vazlatterv20130603-19838-14sajxm.gallery

város-tér-fejlesztés vazlatterv

Beepitese_lehetoseg_jelenleg20130603-19838-zcavgu.gallery

város-tér-fejlesztés grafikon1

Beepitesi_hiddal20130603-19838-15f8u8j.gallery

város-tér-fejlesztés grafikon2

Beepetisi_uj_hiddal20130603-19838-11tttbd.gallery

város-tér-fejlesztés grafikon3

211_hid_metszet20130603-19838-oh8l0s.gallery

város-tér-fejlesztés keresztmetszet

211_feher_007_logo20130603-19838-1v8tcky.gallery

Az albertfalvai "Élőhíd"

Index20130603-19838-h71tom.gallery

város-tér-fejlesztés index

Terkeeeekfelso_cut20130603-19838-qhnwup.gallery

város-tér-fejlesztés map sárga

211_feher_007_logo20130603-19838-d0za1v.gallery

Az albertfalvai "Élőhíd"

211_szines_002_logo20130603-19838-r35vdv.gallery

Az albertfalvai "Élőhíd"

211_szines_007b_logo20130603-19838-13ygba6.gallery

Az albertfalvai "Élőhíd"

211_szines_002_galeri20130603-19838-10669fv.gallery

Az albertfalvai "Élőhíd"

Hogyan hat egymásra a gazdaság és a város fejlesztése? A tervezett Albertfalvai híd példáján keresztül vizsgáljuk a kérdést.

Varga-Ötvös Béla cikkét a Studio Metropolitana és a hg.hu együttműködésében közöljük. Varga-Ötvös Béla közgazdász, a Falu-Város-Régió című település- és területfejlesztési folyóirat korábbi felelős szerkesztője, az ÉrtékTérkép Gazdasági Tervező és Tanácsadó Kft. ügyvezető igazgatója. Vidékfejlesztési stratégiák kidolgozásával, önkormányzati- és környezetgazdálkodással, urbanisztikai kutatással foglalkozik. A cikk a november 15-én megrendezett Metropoly Fórum alkalmából készült.

Metropoly Fórum: Varga-Ötvös Béla

Aligha szorul igazolásra napjainkban, hogy Magyarország - és benne a teljes területét lefedő települések - számára létkérdés a gazdaság élénkítése. Ennek kapcsán elsősorban az ún. húzóágazatok kerülnek középpontba, mint az építőipar, a járműipar, a logisztika, az informatika, a turisztikai ágazat, vagy a „tudásipar”. A gazdaság térbeli vetületei nem kapnak kellő figyelmet. Megítélésem szerint ez az egyensúlytalanság nagy hátrányokkal jár, mert potenciális előnyöket hagyunk kihasználatlanul, szűk keresztmetszetek merevednek meg. Hiányzik az az operatív szemlélet, amely a helyi értékre, mint hasznosítási és fejlesztési forrásra tekint. Sokszor csak a műemlékek gondozására, vagy valamely becses helyi táji, kulturális különlegesség megőrzésére terjed ki. Illetve, mivel az önkormányzatoknak nincs fejlesztési pénze, az ingatlanfejlesztők aknázzák ki a helyi érték gazdasági tartalmát egy-egy projekt keretében. Nincs átfogó, egységes, gazdálkodás-elvű, kezdeményező képes település- és területfejlesztési gyakorlat. Az önkormányzatok mások pénze után futnak, pedig a fejlesztési forrás a lábuk előtt/alatt hever a helyi érték formájában, ami az ingatlanértékben manifesztálódik.

A gazdaság- és a városfejlesztés szerves és inspiratív kötelékrendszert alkot egymással. A gazdaságélénkítés csak akkor lehet sikeres, ha párosul a gazdaság és a településterek fenntarthatósági követelményeivel. Ebben főszerepet kell kapnia a helyi értékre alapozott, a köz- és magánérdeket összehangoló önépítő és önfenntartó projektekben gondolkodásnak.

A következőkben a gazdaság- és a városfejlesztés harmonizálását igyekszem bemutatni két budapesti helyszín merőben eltérő területhasználati példáján. Azonos fejlesztési motívum, hogy mindkét esetben kulcskérdés a közlekedési forgalom kezelése, de ellentétes módon. A paradoxon feloldása a közös nevezőből, a helyi érték érvényesítéséből adódik.

Az egyik esetben egy régóta tervezett fővárosi térszerkezeti elem – az Albertfalvai híd és az ún. körvasút menti körút egy szakasza – megépítésével szükségképpen keletkező állandó, nagy forgalom hordoz területfelértékelődési hatásokat. A másik esetben pedig – a Belváros közepén, a Ferenciek tere és a Kossuth Lajos utca zónájában – épp a felszíni közlekedési forgalom megszüntetése vezethetne olyan területhasználati változásokhoz, amely funkciógazdagodáshoz, területfelértékelődéshez vezet. A fő cél, hogy az értéknövekedés hasznainak egy része visszacsatolásra kerüljön a területbe, ezzel megalapozva a további minőségi fejlesztéseket.

A közlekedési forgalom kényszerű növekedésére alapozott terület- és értékgazdálkodás – az Albertfalvai hídfő és térsége példáján

Albertfalva és környéke a történelem során többször is újratelepült, ami igazolja, hogy a hely kiváló gazdaságföldrajzi adottságokkal rendelkezik, természetes dunai átkelési lehetőséget biztosítva a csepeli, illetőleg a pesti oldalra, város- és országrészeket összekapcsolva.

A hídfő környéke kiemelten érintett a budapesti metropolisz-térség közúti, kötöttpályás és dunai vízi forgalmában. A közlekedés intenzitása azonban nagyságrenddel fog erősödni a 2x3 pályás körvasút menti körút, és az annak Achillesi pontját képező Albertfalvai híd megépítésével.

A terület közlekedési adottságainak kihasználására sok elképzelés született már. A hatvanas években Sávoly Pál készített tervet a hídra és a hídfő rendezésére. Az akkori megrendelői igények gyakorlatilag csak a közlekedés megoldására vonatkoztak.

:image_68183
Sávoly Pál hídvázlata, 1968

:image_68185
Sávoly Pál vázlatterve az Albertfalvai hídfő rendezésére, 1968

A terv nem valósult meg, de a híd és a körút megépítésének szükségessége mindig része volt Budapest fejlesztési terveinek, egyúttal az ingatlanfejlesztői törekvéseknek.

Ennek kapcsán került sor tanulmányterv készítésére, amelyet a Zoboki-Demeter és Társaik Építésziroda készített 2008-2009-ben. Elemeztük az ingatlanpiacot és arra a következtetésre jutottunk, hogy nagy a különbség a jelen ingatlanár és a potenciális érték között, amelyet ingatlan ár-érték domborzaton ábrázoltunk. Az 1. ábrán, a jelen adatokat mutató vastag árgörbe Budatéténytől Budafok felé haladva emelkedik, a csúcsot Rózsavölgyben éri el, majd innen hanyatlani kezd, a mélypontot a leendő hídfő környéke jelenti. Az árgörbe innen ismét emelkedni kezd (Kelenvölgy), aztán Albertfalvánál csökkenő tendenciájú lesz (lakótelep hatás). (A budai belvároshoz közeledve a görbe természetesen ismét emelkedőbe fordul.) A szaggatott vonal a potenciális érték.

A tervezők, ingatlanfejlesztők hosszú távon is kiváló adottságúnak találták a helyszínt. Megvizsgálták, milyen beépítési lehetőségek adódnak az aktuális városrendezési lehetőségek mellett. Megállapították, hogy a beépítési lehetőségek jóval szűkebbek a hely kínálta esélyeknél. Elsősorban a leendő híd és a közművezetékek nyomvonalainak elhelyezkedése, továbbá az új közlekedési pályák területrabló elhelyezhetősége miatt. Ez csak egysíkú beépítést engedne, kevés és szűkskálájú iroda-, ill. kereskedelmi funkció telepítésével. Az ábrán látható, hogy az „árgödör” alig töltődik.

:image_68186
1. ábra. Ingatlan értékdomborzat változása a jelen beépítési lehetőségek kihasználása mellett

Felmerült az újrafogalmazás igénye az Albertfalvai híddal és környezetével kapcsolatban. A tervezők új területhasznosítást készítettek a leendő híd értéknövelő hatását is beszámítva. Az eredmény jobb lett, de mégis, a „helyben több van” (2. ábra).

:image_68187
2. ábra. Ingatlan értékdomborzat és beépítési lehetőségek alakulása a jelenleg érvényes nyomvonalon megépített híd esetében, új területhasznosítással

A tervezett híd nyomvonalának elmozdításával és szerepének átértelmezésével azonban megnyílt az út a meglévő adottságok kiaknázására, sőt értéknövelő, különleges attrakcióval történő gazdagítására. Az 3. ábra azt mutatja, hogy a különleges Élő-híd („Living-bridge”), amely tartószerkezeti adottságai folytán hasznosítási területtel is rendelkezik, további fejlesztő erővel ajándékozza meg a hídfő térséget. Ezzel kiválthatóvá válnak a hasznosítást gátló közműrendszerek.

A terület méretéből és kiváló városszerkezeti pozíciójából adódóan, a körút és a híd megépülésével együtt járó nagy forgalom lehetővé teszi a multifunkcionális (lakó-, iroda, vendéglátó, szállodai, kereskedelmi, szolgáltató, kulturális, szabadidős, bevásárló, konferencia, egyéb idegenforgalmi, stb.) területhasznosítást. A funkciógazdagság egyben lehetőséget ad önálló karakterrel rendelkező dél-budai városközpont kialakítására.

:image_68188
3. ábra. Ingatlan értékdomborzat és beépítési lehetőségek alakulása új híddal, új nyomvonalon, új területhasznosítással

Látható, hogy a forrás a potenciális ingatlanértékre alapozott fejleszthetőségben, vagyis a területfelértékelődésben van. Végül is, a magán ingatlanfejlesztők is ezt teszik. A meg nem felelés abból adódik, hogy közkiadásból történik a terület rendezése, a közutak és a híd megépítése, a hasznokból pedig csak közvetve, töredékesen lesznek közbevételek. Nincs megfelelő visszacsatolás.

Az önépítő, önfenntartó projektet jól be lehet mutatni az Élő-híd kínálta lehetőség kibontásával. A híd tartószerkezete lehetővé teszi több szint kialakítását, amelyek egyfelől kiszolgálják a közlekedési és közművezetési igényeket, másfelől értékesíthető négyzetméterek alakíthatók ki.

:image_68189
Az Albertfalvai „Élőhíd” metszete, ZDTÉ

A németországi Rajnán épülő hasonló híd tervezői becslése szerint az Élő-híd építési költsége kb. 358,6 M €, azaz 100,4 mrd Ft (2009, 280 Ft/m2). A hídon az értékesíthető terület 156.121 m2. Ha a 100,4 milliárd forintot elosztjuk a beépíthető 156.121 m2-rel, akkor 643.000,- Ft/m² fajlagos értéket kapunk.

Mivel a híd extra adottságú, különleges élményt nyújtó létesítmény, a benne, rajta kialakítható építmények olyan ingatlanok, amelyek értékesítési ára minimum 800.000-1.000.000 Ft/m2. Vagyis, a híd (ön)finanszírozható, „lábon eladható”. Az értékesítés megtörténhet az építkezés előtt, alatt, ami prémium ingatlanoknál reális opció.

:appendix_5255
Az Albertfalvai „Élőhíd” galéria

Cikkünk folytatásában a Ferenciek tere-Kossuth Lajos utca térségének fejlesztését vizsgáljuk.

építészet, híd, studio metropolitana, zoboki-demeter és társaik építésziroda, varga-ötvös béla, zda, albertfalva, sávoly pál Icon_print

város-tér-fejlesztés map google

város-tér-fejlesztés hidvazlat

város-tér-fejlesztés vazlatterv

város-tér-fejlesztés grafikon1

város-tér-fejlesztés grafikon2

város-tér-fejlesztés grafikon3

város-tér-fejlesztés keresztmetszet

Az albertfalvai "Élőhíd"

város-tér-fejlesztés index

város-tér-fejlesztés map sárga

Az albertfalvai "Élőhíd"

Az albertfalvai "Élőhíd"

Az albertfalvai "Élőhíd"

Az albertfalvai "Élőhíd"

Hg_pasaret_szponzor_title
Logomain
This is unbelievable!
OK

Hello!   mit szeretnél megosztani olvasóinkkal?

Foglald össze egy mondatban miről van szó. *

A közlésre szánt teljes anyag. *

Kép és egyéb dokumentum is tartozik az anyaghoz?
Add meg a linkjét! (GoogleDrive, Dropbox, FTP, stb.)

Név/Cégnév *

Maradjak
névtelen

Mail *

Telefonszám (csak számok)

HG user név, ha van.

Kérlek, írd be a képen látható 2 szót az alatta lévő mezőbe

Hello!   dolgozz velünk

Név *

Mail *

Telefonszám

Mit szeretnél nálunk csinálni?
Facebook
Twitter
Pinterest
YouTube
RSS

Ombrello Media.
Alkotás utca 53
MOM Park "C", 1123
Budapest, Hungary 

M: +36 30 297 2317