Ingatlanforgalmazó szakemberek szerint a megfelelő telek kiválasztásakor olyan szempontokat is érdemes figyelembe venni, mint például milyen könnyen közelíthető meg a telek, vagyis milyen az utca burkolata, milyen a telek megközelíthetősége tömegközlekedési eszközökkel, van-e közvilágítás, van-e megfelelő üzlethálózat, milyen távol vannak a középületek, hivatalok, oktatási intézmények, van-e a telekről megfelelő kilátás, s nem árt figyelembe venni a szomszédos telkek állapotát, a rajtuk álló építmények használati módját, méretét, elhelyezkedését.
Ha ezek a szubjektív feltételek megfelelőek, akkor érdemes szakemberhez fordulni, hogy megtudjuk, milyen a kiszemelt telek befogadóképessége, azaz milyen építési jog tartozik a telekhez. A területileg illetékes földhivatalban megtudhatjuk, hogy valójában kitől vásároljuk a telket, van-e jelzálog vagy terhelési kötelezettség, van-e szolgalmi jog bejegyezve, vannak-e pénzügyi terhek a telken, és azok kit terhelnek, van-e haszonélvezeti jog bejegyezve. A földhivatal tulajdonos-nyilvántartási csoportnál a telek tulajdonos(ok) adatain kívül azt is megtudhatjuk, hogy van-e elidegenítési tilalom a telekre, vagy van-e folyamatban egyéb eljárás (például bírósági ügy, adó- és köztartozás stb), vagy van-e építési tilalom bejegyezve.
A földhivatal térképtári nyilvántartásánál a telek helyrajzi számát, vetületi helyét, méretét, alakját és a rajta lévő építményeket adják meg, valamint itt az is kiderül, hogy lejtős terep esetén milyen szintvonalak jellemzik a telket, hol helyezkednek el a geodéziai alappontok, illetve a keresztező közüzemi közművek.
Fontos tudni, hogy telket építeni, bővíteni, vagy bontani csak a jogszabályokban előírt módon lehet, ezek közül is a legfontosabb ilyen az országos jogszabály az országos településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendelet, helyi jogszabály pedig a helyi építési szabályzat és az önkormányzati rendelettel elfogadott szabályozási terv. Építési szempontból a terület lehet beépítésre szánt, vagyis olyan terület, amelyen belül a telek megengedett beépítettsége legalább 10%, de a beépítés adott esetben elérheti a 100%-ot is, vagy lehet beépítésre nem szánt, ahol legfeljebb a telek 5%-át lehet beépíteni. Ezekről az adatokról felvilágosítást a helyi önkormányzat építésügyi osztálya tud adni.
A településrendezési feladatok megvalósítása, továbbá a természeti, környezeti veszélyezettség megelőzése érdekében az érintett területre változtatási, telekalakítási, illetőleg építési tilalom rendelhető el. A tilalmat az ingatlan-nyilvántartásba hivatalból bejegyzik, de tudni kell, hogy a bejegyzés elmaradása a tilalom hatályát nem érinti. Építési tilalom alá eső területen csak terület-előkészítő, bontási munkák végezhetők, illetve a környezet- vagy természetvédelem érdekében szükséges munkák, állagmegóvási munkák, valamint a meglévő lakóépület új, önálló lakást nem eredményező átalakítása, illetve egy alkalommal huszonöt négyzetméterrel való bővítése, felújítása.
A tilalmak mellett a helyi építési szabályzat kötelezheti is az ingatlantulajdonosokat beépítésre, ám ha ennek a beépítési kötelezettségnek nem tesznek eleget, az önkormányzat kisajátíthatja az ingatlant.
Törvényi szabályozás vonatkozik a telek kialakítására is, amely meghatározza, hogy a telket csak úgy szabad kialakítani, hogy az a terület rendeltetésének megfelelő használatra alkalmas legyen, továbbá annak alakja, terjedelme, beépítettsége és megközelíthetősége a jogszabályoknak megfeleljen. Telekalakítási ügyekben az adott önkormányzat jegyzője az engedélyező építési hatóság. A telekalakítással kapcsolatos terv készíttetése, valamint a felmerülő költségek a telekalakítás kezdeményezőjét terhelik. Emellett a telekalakítás kezdeményezőjét a telekalakítás miatt szükséges mértékig utak és közművek létesítésére vagy a létesítés költségeinek viselésére kötelezheti az építésügyi hatóság.
Lássuk, mi kell a telekalakításhoz. Egyrészről szükség van a hatályos miniszteri rendelet szerint a telek fekvése szerint illetékes építésügyi hatóság engedélyére, másrészről az eljárás megindítását be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. A telekalakítási eljárás minden esetben az érdekeltek kérelmére indul, ám az alakítás engedélyezésére vonatkozó kérelem előterjesztése előtt az építési hatóságtól az előzetesen tisztázandó kérdések rendezése érdekében elvi telekalakítási engedélyt lehet kérni. A telekalakítási kérelemhez csatolni kell a telekalakítási tervet öt példányban, valamint a tervezett telekalakítással érintett földrészekről három hónapnál nem régebbi tulajdoni lap kivonatot egy példányban.
A fentiek alapján megfelelőnek talált telek megvásárlásához mindenképpen szükséges adásvételi szerződés megkötése a törvényes „elidegeníthetőség” miatt. Amennyiben ez közeli hozzátartozótól származik, akkor ezt az „ajándékozási szerződés” helyettesíti. A szerződésnek tartalmaznia kell az eladó (vagy ajándékozó) nevét, személyi számát, anyja nevét és lakcímét; a vevő ugyanezen adatait; a szerződés tárgyát képező ingatlan körülírását és földhivatali adatait, az ingatlan megnevezését, nyilvántartási megjelölését, a telek területét, és a telken látható állapotot. A szerződésnek tartalmaznia kell továbbá az eladás, illetve a vétel módját, a vevők tulajdonhányadát, az eladók nyilatkozatát arról, hogy az ingatlan per- és tehermentes, vagy a teher nagyságáról és módjáról, valamint annak rendezéséről. Rendelkezni kell az ingatlan átadásának, birtokbavételének időpontjáról és módjáról, az ingatlan tulajdonjogának átruházásával kapcsolatban felmerülő költségek fizetésének esetleges megosztásáról.
Következő cikkünkben a beépíthető telek beépítési feltételeiről, az épület elhelyezkedéséről, illetve az épületek szintjeiről és magassági értelmezéséről írunk.
Hozzászólások